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| 2012年服装零售业地产发展前景调查分析 |
| 发布时间：2016-10-24 |
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2012年服装零售行业地产发展远景考察分析 2011年，大环境的变换对中国商业地产的发展产生了很大影响。从运作角度来讲，优良的购物中心绩效增长十分明显，对城市商圈的贡献明显提升。从开发层面来看，各式各样资本转战商业地产领域，也使这一领域呈现白热化竞争。 方才进入2012年，商业地产的开发还是有增无减，许多购物中心新地标也陆陆续续拔地而起。日前，在“2012商业地产发展新趋势”论坛上，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利和深圳平安商用置业总经理杨敬玉、副总经理石盛发，一同探究了2012年商业地产开发新趋势。 各路资本陆陆续续进入零售商缓解开店步伐 2011年房子地产因受到限购政策影响而放慢了发展步伐，商业地产的开发形势则极好。2012年，您认为商业地产的开发将会呈现什么新现象？ 郭增利：从去年的发展形势来看，今年中国零售地产的金融意识在渐渐强化，这是一个好现象，也算是在特定发展时期出现的特殊模式。同时，也意味着各路资本都在抢进商业地产，特别是零售地产。 从大环境来看，限购令直观致使了房子地产商的目的转移，他们认为自身在房子领域施展本事的空间被挤压，便进入到了商业地产的开发。另一方面，许多金融机构在开发商特别需要费用去解救时，也用这样的机会进入到了商业地产领域。而零售商进入商业地产则显得很被动，是因为他们跟零售房地产开发商在合作过程当中，遇到了租金上的巨大障碍(租金上调)，所以零售集团未必乐意进入到地产开发中来。由于零售地产开发商的不专业，在很大程度上反而挤压了零售商的收益。 您方才提到了零售商被迫进入商业地产的开发，您怎么对待这一现象？对整个市场环境来讲，有什么影响？ 郭增利：从咱们对2011年总体的形势判定，发现一个有意思的现象，就是零售商开店的步伐会明显缓解，这种现象在今年上半年会有明显体现。 从整个行业发展背景来看，2012年开发商的招商形式有可能比较严峻。因为双方是合作的关系，零售商在利益被挤压、成本被上升的大环境下，会对购物中心商业地产的招商产生影响。在这种条件下，零售商会追求更加安全的开店战略。接下去就能出现一个咱们不太乐意看见的状况，就是开工面积巨大，开业面积并不一定大。 日前，在咱们公布的2012年到2013年的报告中，首次用了另一方面一种办法分析开业数目，就是依据开工面积的60%(假如数目)来计算。为什么需要用这样一种相对让大家告急的心态对待市场，就是因为零售商开店的数目在2012年正渐渐缓解。 咱们这几年在北京也发现了许多购物中心收购并购的案例，请您讲一下资本市场对购物中心的进入是什么样的考量？ 杨敬玉：如今若是说各类资本市场进入，不如说各大行业背景的企业都在进入购物中心产业，因为如今还没有达到资本进入这个产业发力的程度。 资本进入一定有他自己的形式，而不是企业直观投资的形式。当资本进入时，其每一位金融产品都已是经过设计的，没有所有破绽。也可以说并购的购物中心已经是是规划得极好，并且切合他未来经营产品的收益率。并且，购物中心的老板要给投资者答应，保障这是一个完善的产业链。事实上，如今买卖购物中心还非常不成熟。当前还没有看见资本并购的典范案例，大多半并购只是不一样行业背景的企业在进行产品买卖。 石盛发：购物中心的价值是一个完善产业链的体现。经过开发、投资、兼并收购、营运后，最后环节一定是资本运转，并非购物中心开发了就完事了。咱们在营运时期，只是提升营运价值，在下一环节，一定是经过资本运转提升资本价值。 发展进入快车理由性开发最重要 纵观2011年整个行业，您对2012年购物中心的发展在什么方面有所期待？ 石盛发：2011年，许多传统的零售商，囊括百货、商场也在相继进入购物中心行业。还有部分购物中心的业主比较繁杂，许多和房子、零售无关的企业也在进入这个行业，所以国内购物中心行业是在一个较繁杂的状态下运转。 从2012年开始，国内购物中心进入了一个迅速发展时期。从2002年到如今整整十年，许多早先开业的购物中心在相继做调整。一是由于市场变换，二是因为早期开发的购物中心在认识方面还不够全方位。除此之外，2011年、2012年已开业的购物中心也在钻营一种突围和良性发展。我更期待这些购物中心在收益方面有大的突破，能找准自己的变革道路。 在您看来，什么样的购物中心才能称得上优良的购物中心？ 郭增利：在国内，好的购物中心坪效标能达到6万元左右。如今国内共有2795家购物中心，经太过析，有200个可以称得上优良的购物中心，还不到总数的10%，这个比率是偏低的。所以经过专业运转把中国购物中心的综合质量提升上来是现时期的目的。 除去数字上的标准外，我认为能够成功进入这个市场、又能成功退出这个市场的项目就是好项目，这也是购物中心金融法例。你选择一个极佳的机遇，用很专业的办法把一个项目投入到市场中并被消费者、社会和市场接受，这已是成功的第一步。从反方面来说，假定该项目能够最后体现它的经营价值，那么金融机构也会乐意买你的项目。等此时再来看该项目时，可以说它是成功的。 未来，本土购物中心的发展应免于什么问题的出现？ 郭增利：2012年，尽管行业从增量上比较乐观，但咱们不要仅仅看数目，还要看开业比重究竟有多少，什么项目是优质项目，什么又是让零售商非常欢迎的项目，什么是平民比较接受的项目。 事实上，中国购物中心的问题呈现在结构方面。中国的城市化进度制造成了项目之间的恶性竞争，使大家的生存空间都受到了挤压。在整个购物中心结构、零售地产的产品结构出了问题之后，大家应当认真思索：是否是数目过多？是否是没有目的开发？是否是缺少细致规划？假如本土购物中心全都是依据这种宗旨做通盘策划、招商、营运、策划，就不会出现太热、质量很差的问题？所以咱们要从泉源上理性对待这些问题，尤其是在2012年，整个行业应该有一种更高档次的认识。 “去主力店”呈趋势寻找差别是关键 去年平静洋百货的撤出引起了一些行业性思索，未来，会不会呈现百货业缓慢消退、购物中心占绝对主导地位的现象？整个行业又将呈现什么新特征？ 杨敬玉：其实，早在2005年富安百货的撤场已经是拉开了序幕，就是购物中心开始“去主力店化”。去主力店化是指购物中心把以往作为传统主力店的百货和专柜商场撤出或减小经营面积，也就是不以百货公司为核心，商场也在渐渐小型化。 其实，购物中心需要的是能够起主力店效果的商铺，并非非要一个百货公司做主力店。因为购物中心自身即可把传统的男服商场、女服商场、化妆品商场、鞋帽类商场进行一系列组合，这样就把百货公司变成了一系列组合形式的次主力店。 对购物中心来讲，这种形式能起到过去传统主力店的效果，吸引很多的人流来。同时，还有一个优势，就是拆分后的店面积小了，租期缩短，租金可以增强，购物中心坪效或者总体收益会显著上升。 郭增利：国外的购物中心和百货店一定是业主和主力店的关系。之所以国内购物中心会出现去百货的现象，并且许多高水准购物中心根本不会和百货店合作，是因为国内百货店引入的每一位合作搭档、零售商、品牌商与购物中心要引入的品牌商是雷同的。 本土购物中心的迅速发展，能否会触动百货店改变当前的联营模式呢？ 郭增利：这是一个巨大的课题，如今还无法下结论。百货店总之要开店，开店存在两类模式，一种是开到别人的购物中心里，第二种是自己建。而咱们的优点应当是经过经营创制造收益，绝不是说投入多少费用建一栋房子、一座商场。 一个行业要发展，一定要遵守行业的基本规则。既然真正的百货店应当采取“采购制”，那么咱们或许会用十年以至二十年去顺应这种形式，但能无法最后实现这种模式的转换我还不敢必定。倘使百货店想跟购物中心有极佳合作，就应当加紧思索这个方面的问题。例如，百货店作为主力店，跟购物中心的招商品牌之间能无法形成差距。咱们身边已有部分成功的案例，似万象城僧人泰百货，尚泰百货经营的全都是尚泰特有的品牌，它就能和万象城形成极佳的组合。 2011年是个异类的年份，陪伴着房子地产的调整和限定，整个商业地产呈现出急速井喷的现象，许多人高呼“中国商业地产的春天来了”。于是，一个风趣的现象产生了，就是“跨领域”来袭：房子地产商转向商业地产商，商业地产商逐渐转向商业资源运转，例如说宝龙旗下的宝莱百货，世茂开始做世茂影院、世茂百货等等。 于此同时，一些限定商业地产发展的障碍与此同时产生。其中，最明显的两个疑问便是费用缺少和对商业认知的不足。都知道，做商业地产需要花费大量财力，它的金融模式，囊括费用链搭建常常起到关键性效果。 另一方面，困扰开发商的就是对商业平台的认识不够全方位，乃至制造成对定位的没有目的追随性。简单来讲，房子相对非常简单，就是开发商和消费者的二元关系。而商业会比较繁杂，商业链很长，定位、设计、招商、运作这几个环节一定要做到有效组合。任意一个环节出现问题，均会对最后项目价值链带来不利影响，所以现时期，如何才能解决费用问题和增强对商业平台的认知就成为商业地产商的必修课题。 2012年，商业地产的发展将迎来黄金期，但风险与机缘同样大，所以希望商业地产的从业者能够慎思明辨。
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